Para o proprietário que não tem tempo, conhecimento jurídico ou disposição para lidar com cobranças e reparos, vale a pena contratar uma administradora de imóveis.
Administrar um imóvel pode parecer uma tarefa simples: anunciar, encontrar um inquilino, receber o aluguel e resolver pequenos problemas operacionais. Na prática, porém, a locação envolve muito mais complexidade e riscos jurídicos para o proprietário, como falhas na elaboração do contrato ou na escolha da garantia.
A contratação de uma imobiliária garante tranquilidade. A administradora assume toda a rotina da locação sem que você perca o controle das decisões estratégicas que afetam a rentabilidade e a manutenção do seu patrimônio.
Este guia explica o que a administradora faz, o que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) define sobre as responsabilidades de cada parte e como avaliar se o custo compensa.
Uma administradora cuida da locação do início ao fim. As principais etapas desse trabalho incluem:
O aluguel só pode ser reajustado pela inflação após 12 meses de contrato, utilizando o índice previsto na peça contratual (conforme a Lei nº 10.192/2001).
Ao término do prazo do contrato, os valores e condições podem ser livremente renegociados entre as partes. É fundamental contar com a orientação da administradora para avaliar o cenário do mercado imobiliário à época e definir a melhor estratégia.
Na Lucrum Imobiliária, iniciamos o trabalho de reavaliação de mercado pelo menos 60 dias antes do fim do contrato. Esse prazo garante tempo hábil para negociar com o inquilino, redigir e assinar o aditamento contratual formalizando os novos termos, garantias e eventuais revisões de cláusulas.
Segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91, arts. 22 e 23):
| O modelo mais seguro para o proprietário: Na Lucrum Imobiliária, adotamos o modelo em que a própria administradora efetua o pagamento direto do condomínio e dos encargos (IPTU, taxa de incêndio, foro) e repassa essa cobrança ao inquilino unificada com o aluguel. Como essas dívidas recaem sobre o imóvel em si, a gestão direta evita que o proprietário seja surpreendido anos depois com dívidas acumuladas, juros e processos judiciais. |
A legislação aceita modalidades como caução em dinheiro, fiador, seguro-fiança, título de capitalização e imóvel em garantia. Apenas uma opção pode ser exigida em contrato.
A administradora fiscaliza se a garantia continua válida e toma as medidas cabíveis em caso de inadimplência.
Nota: Na Lucrum Imobiliária, optamos por não trabalhar com depósito caução. O limite legal de 3 aluguéis oferece proteção baixa diante dos riscos de inadimplência longa ou grandes danos ao imóvel.
Na Lucrum Imobiliária, contamos com equipes parceiras técnicas terceirizadas. Casos simples de responsabilidade do inquilino são orientados diretamente por nossa equipe, sem incomodar o proprietário. Quando a despesa cabe ao locador, elaboramos o diagnóstico e apresentamos o orçamento prévio para aprovação.
A administradora deve atuar imediatamente: notificar o inquilino, negociar o débito, acionar a garantia locatícia e, se necessário, iniciar a ação de despejo.
A Lucrum Imobiliária dispõe de departamento jurídico próprio, especializado em Direito Imobiliário, conduzindo as cobranças extrajudiciais e judiciais com rapidez.
A taxa de administração costuma ser um percentual sobre o aluguel praticado.
Dica para comparar propostas: Sempre verifique a base de cálculo. Uma taxa percentual menor que incida sobre o valor total (aluguel + condomínio + IPTU) pode sair mais cara no final do mês do que uma taxa de 10% cobrada puramente sobre o valor do aluguel.
Administrar por conta própria pode funcionar apenas para quem tem um único imóvel, mora perto dele, domina a legislação e tem tempo livre para resolver chamados e cobranças.
No entanto, se você optar por gerir sozinho, é imprescindível contratar um advogado especialista para redigir o contrato e validar as garantias. Ao contratar uma administradora, essa assessoria jurídica e a análise detalhada de documentos já estão inclusas na prestação do serviço.
A diferença decisiva entre os dois modelos está na gestão dos encargos e no atendimento humano:
Na Lucrum Imobiliária, unimos a eficiência das ferramentas digitais com o atendimento personalizado por equipe própria, associado a profissionais terceirizados para vistoria e manutenção técnica.
P: A administradora pode aumentar o aluguel por conta própria?
R: Não. Reajustes anuais seguem o contrato/índice legal. Já o aumento para adequação ao valor de mercado depende da concordância expressa do proprietário e negociação com o inquilino (ou ação revisional).
P: Quem paga o IPTU e o condomínio?
R: O condomínio ordinário é pago pelo inquilino e o extraordinário pelo proprietário. O IPTU pode ser repassado ao inquilino se previsto em contrato. A administradora pode centralizar esse pagamento para evitar surpresas.
P: O proprietário perde o controle do seu patrimônio?
R: Não. Decisões sobre valores de locação, aprovação de orçamentos de obras e rescisão continuam exclusivamente nas mãos do proprietário.
A Lucrum Imobiliária atua na administração de imóveis na Zona Sul do Rio de Janeiro desde 1992. Somos registrados no CRECI-J sob o nº 4134, com sede própria em Copacabana e mais de 700 imóveis sob nossa gestão.
| Quer saber como podemos proteger e valorizar o seu imóvel? 📍 Endereço: Rua Francisco Sá, 23, Grupo 1202 — Copacabana, Rio de Janeiro - RJ 📞 Telefone: (21) 2522-0090 ✉️ E-mail: contato@lucrum.com.br |
