O aluguel residencial só pode ser reajustado uma vez a cada 12 meses, pelo índice previsto no contrato (em geral IGP-M, IPCA ou INPC), conforme a Lei 10.192/2001 e a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
Três leis formam a base do valor e do reajuste do aluguel de imóveis no Brasil. Juntas, elas definem que o valor é livremente combinado, que o índice precisa estar no contrato e que a correção só pode acontecer de ano em ano.
A lei não escolhe o índice de reajuste de aluguel nem fixa um percentual máximo. Cabe então às partes, no ato da assinatura do contrato, definirem o índice a ser pactuado.
A periodicidade atual é anual. O aluguel só pode ser corrigido pela inflação (pelo índice definido no contrato) uma vez a cada 12 meses, contados da assinatura do contrato ou do último reajuste.
Havendo alguma cláusula que preveja um reajuste em prazo menor (semestral, trimestral ou mensal), essa cláusula será considerada nula.
Na prática, a data-base é o aniversário do contrato. O locador comunica o novo valor e o inquilino passa a pagá-lo a partir da data de aniversário, com base no acumulado de 12 meses do índice contratado.
Não é possível mudar o prazo de reajuste para menos de 12 meses. Nem locador nem inquilino podem combinar reajuste por índice em prazo menor, porque a lei torna essa cláusula nula. Não há, entretanto, nada que impeça, em alguma negociação específica, que seja estipulado um período maior de reajuste (por exemplo, não havendo correção do contrato nos primeiros 12 meses, reajuste a cada 24 meses ou outra negociação que seja combinada entre as partes quando da assinatura do contrato).
Três índices respondem pela grande maioria dos contratos residenciais.
| Índice | Quem calcula | O que mede | Perfil |
|---|---|---|---|
| IGP-M | FGV | Preços no atacado (60%), consumidor (30%) e construção civil (10%) | Muito sensível a dólar e commodities, o mais volátil |
| IPCA | IBGE | Inflação oficial, consumo de famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos | Referência do Banco Central, o mais previsível |
| INPC | IBGE | Inflação de famílias com renda de 1 a 5 salários mínimos | Pesa mais alimentação e transporte, reajusta o salário mínimo |
O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) foi por décadas a chamada inflação do aluguel e ainda hoje é o índice mais utilizado nos contratos de aluguel. Outro índice utilizado é o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), tendo o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) caído em desuso nos últimos anos.
A conta usa o valor acumulado dos últimos 12 meses do índice do contrato, que é divulgado mensalmente pela imprensa.
A fórmula é: novo valor do aluguel = valor atual do aluguel × (1 + (índice acumulado÷100)).
Um exemplo prático: para um contrato que faz aniversário em outubro (que tem a vigência começando em 01 de outubro de 2025, por exemplo), a prática comum é usar o índice do mês anterior ao da data do aniversário (setembro de 2026). Neste caso, o índice é divulgado no fim de setembro (IGP-M) ou em meados de outubro (IPCA e INPC). Este valor considera o acumulado de 01 de outubro de 2025 a 30 de setembro de 2026. Então, o aluguel de outubro de 2026 já deverá ser pago com o novo valor, corrigido pela inflação.
De todo modo é sempre bom conferir a cláusula do seu contrato, com a definição de como será feito o cálculo.
A tabela traz a variação de cada índice no ano-calendário, segundo FGV e IBGE. Contratos reais usam janelas de 12 meses que começam em meses diferentes, então o resultado de cada contrato varia um pouco, mas a tendência é a mesma.
| Ano | IGP-M (%) | IPCA (%) | INPC (%) |
|---|---|---|---|
| 2016 | 7,17 | 6,29 | 6,58 |
| 2017 | -0,52 | 2,95 | 2,07 |
| 2018 | 7,54 | 3,75 | 3,43 |
| 2019 | 7,30 | 4,31 | 4,48 |
| 2020 | 23,14 | 4,52 | 5,45 |
| 2021 | 17,78 | 10,06 | 10,16 |
| 2022 | 5,45 | 5,79 | 5,93 |
| 2023 | -3,18 | 4,62 | 3,71 |
| 2024 | 6,54 | 4,83 | 4,77 |
| 2025 | -1,05 | 4,26 | 3,90 |
| Média anual | 7,02 | 5,14 | 5,05 |
| Acumulado em 10 anos | 92,04 | 64,79 | 63,31 |
| Oscilação (desvio padrão) | 7,78 | 1,87 | 2,11 |
Por fim, o efeito sobre o bolso: um aluguel de R$ 2.500 em janeiro de 2016, corrigido ano a ano, chegaria a cerca de R$ 4.801 pelo IGP-M, R$ 4.120 pelo IPCA e R$ 4.083 pelo INPC no início de 2026.
Reajuste e revisão são coisas distintas. O reajuste é a correção anual pelo índice do contrato (correção pela inflação). A revisão é o ajuste do aluguel ao valor de mercado, que pode ser pedido por qualquer das partes após o término do contrato de aluguel, por acordo entre as partes.
Os erros mais frequentes são:
Acompanhar a data-base, o índice e o prazo de cada contrato dá trabalho, sobretudo para quem tem mais de um imóvel. Essa é uma das rotinas de uma administradora de imóveis: ela calcula o reajuste, comunica o inquilino e evita esses erros, além de acompanhar o valor de mercado de cada imóvel e, na época certa, reavaliar os valores de contratos de locação para buscar uma revisão dos mesmos.
A Lei 10.192/2001 e a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). A primeira fixa a periodicidade mínima de um ano e a segunda permite que as partes combinem o valor e o índice no contrato.
Uma vez a cada 12 meses, contados da data de início da vigência do contrato (que não é necessariamente a data da assinatura) ou do último reajuste.
Não. A cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano é nula pela Lei 10.192/2001.
A lei não fixa percentual máximo. O limite é o acumulado em 12 meses do índice previsto no contrato.
Nos últimos 10 anos, o IGP-M foi o mais alto em média (7,02% ao ano) e o INPC o mais baixo (5,05%). O IPCA (5,14%) tem sido adotado também em alguns novos contratos e tem mantido uma estabilidade maior.
Depende do que o contrato estabelece. As partes podem prever que, havendo deflação no acumulado de 12 meses, o valor do aluguel permanece inalterado. Se o contrato for omisso, a lei não traz regra expressa; nesse caso, a interpretação mais coerente com o índice pactuado é a de que o reajuste acompanha a variação do índice, inclusive quando negativa, de modo que o aluguel tende a diminuir, embora o tema seja discutido.
Só se locador e inquilino concordarem e assinarem um aditivo. Nenhuma das partes pode trocar o índice sozinha.
O reajuste é anual (correção pela inflação) e segue o índice do contrato. A revisão ajusta o valor do aluguel ao valor de mercado e deve ser negociada após o término do contrato. Havendo porém acordo entre as partes, a revisão pode ser feita a qualquer tempo.
Veja qual o índice está previsto no seu contrato de locação e a data de início da vigência do contrato (não necessariamente a data da assinatura do contrato). Normalmente utiliza-se o valor acumulado dos últimos 12 meses, tendo como referência o mês anterior ao do início da vigência. Por exemplo, um contrato assinado em agosto de 2026, será reajustado ao final de julho de 2027. Então o primeiro reajuste incidirá sobre o aluguel de agosto de 2027, com base no acumulado de 12 meses do índice contratado até julho de 2027.
Se você é proprietário e prefere não cuidar sozinho de reajustes, cobranças e renegociações, veja quais as vantagens de contratar uma administradora de imóveis. A administradora acompanha a data-base de cada contrato, aplica o índice correto e sugere a renegociação quando o aluguel fica defasado em relação ao mercado.
A Lucrum Imobiliária atua desde 1992 na Zona Sul do Rio de Janeiro, com sede própria em Copacabana. Nossa equipe confere o índice, a data-base e o cálculo do reajuste, e orienta locadores e inquilinos na renovação e na troca de índice por aditivo. Fale conosco pelos canais abaixo ou visite a nossa sede em Copacabana.
Dados conferidos em 30/09/2026 em mais de uma fonte; diferenças de 0,01 a 0,02 ponto percentual entre sites vêm de arredondamento.
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