A compra de um imóvel envolve mais do que apenas o valor do bem. E muitos compradores acabam não considerando na “conta” que fazem para a aquisição, todas as taxas e principais custos envolvidos na transação, além do valor do imóvel, que podem impactar significativamente seu orçamento. Neste artigo, vamos detalhar quais são os custos para que você possa planejar o processo de compra do seu novo imóvel na cidade do Rio de Janeiro, sabendo assim o valor total a ser gasto, seja para imóvel financiado ou imóvel à vista.
O ITBI é um imposto municipal pago na transferência do imóvel do vendedor ao comprador e é calculado com base no valor de venda ou no valor de avaliação que a Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro determina como preço do imóvel, prevalecendo como base de cálculo o maior dos dois valores. No Rio de Janeiro, a alíquota do ITBI é de 3% sobre o valor da transação.
Muitos confundem o valor da avaliação do imóvel feita pela Prefeitura com o valor venal do imóvel, escrito no carnê de IPTU. Este valor venal do carnê, entretanto, é utilizado somente para o cálculo do imposto (IPTU) cobrado e não como base para o cálculo do ITBI.
Para saber o valor exato a ser pago de imposto, você precisará do número de inscrição no IPTU do imóvel que está comprando. Com este número você pode obter o valor a ser pago no site da Prefeitura, no link a seguir:
https://smfonlineitbi.smf.rio.rj.gov.br/cgi-bin/itbi2simulacao_cgi.exe
Caso haja uma diferença significativa entre o valor real da compra de um imóvel e o valor da “avaliação” feita pela Prefeitura, ocasionando o pagamento de um imposto maior do que o devido, há dois caminhos a seguir:
O laudêmio é uma taxa devida ao proprietário do terreno quando há a transferência de propriedade de um imóvel que está localizado em terras da União, da Prefeitura, de determinadas famílias e também de algumas instituições religiosas. Essa taxa é uma forma de compensação pelo uso do solo. Embora não seja uma despesa comum para todos os imóveis, é relevante para aqueles imóveis ditos “foreiros”, que devem pagar o laudêmio a cada operação de compra e venda, além da taxa de foro anual.
Quando o imóvel é foreiro ao município, às instituições religiosas ou a determinadas famílias, geralmente o valor do laudêmio é calculado como um percentual do valor de venda do imóvel ou do valor da avaliação da Prefeitura – tal qual no ITBI – prevalecendo o que for maior. O imposto é geralmente de 2,5% do valor. No caso do imóvel ser foreiro à união, o percentual é diferente, normalmente menor, e deve ser calculado no site do governo federal, https://sistema.patrimoniodetodos.gov.br/
Na Cidade do Rio de Janeiro deve-se analisar dois documentos: certidão fiscal e enfitêutica do imóvel e certidão de ônus reais do imóvel.
Na primeira certidão, há a informação se o imóvel é ou não foreiro ao município do Rio de Janeiro. Nos demais casos (União, Instituições Religiosas, Famílias) a informação sobre se o imóvel é ou não foreiro (se deve ou não pagar laudêmio) está registrada na matrícula do imóvel junto ao Registro de Imóveis competente. Esta informação deve estar escrita na certidão de ônus reais do imóvel, emitida pelo Registro de Imóveis.
Normalmente o laudêmio é um imposto pago pelo vendedor do imóvel. Porém, não há impedimento na lei para que este imposto seja repassado ao comprador. Neste caso, no contrato de compra e venda deve estar escrito que o comprador pagará o laudêmio.
Importante também o comprador saber que, normalmente, imóveis ditos “foreiros” pagam anualmente uma taxa a mais, chamado “foro”. Esta taxa é paga a quem for de direito (união, instituições religiosas etc). E que, no futuro, quando for vender o imóvel, deverá também pagar o laudêmio.
Em operações de compra à vista, a escritura de compra e venda é assinada em um cartório chamado “Ofício de Notas”. A escolha do cartório onde será feita a escritura é um direito do comprador. Para saber o valor a ser gasto é necessário que se tenha em mãos a guia para pagamento do ITBI, onde o escrevente poderá verificar o valor de base para cálculo do imposto (conforme explicado anteriormente) e, com isso, informar o valor a ser gasto com a escritura.
Em operações envolvendo financiamento bancário, não há a presença do Ofício de Notas e o contrato emitido pelo banco passa a ser a própria escritura. Chama-se, neste caso, Instrumento Particular com Força de Escritura Pública.
A Cidade do Rio de Janeiro foi, no passado, dividida em regiões (agrupamentos de bairros ou partes de bairros) e cada região passou a “responder” a um determinado cartório de registro de imóveis. Este cartório controla e “registra” toda e qualquer transação envolvendo os imóveis daquela região (compra e venda, doação, partilha por inventário etc).
Caberá então ao comprador do imóvel, após a compra, registrar a sua escritura no cartório de registro de imóveis que “responde” pela região onde o imóvel está localizado. O orçamento do valor do registro do imóvel deve ser feito diretamente no cartório do registro de imóveis que atende à região onde está localizado o imóvel, mas para se ter uma “base estimada” do valor, pode-se considerar que será da mesma ordem de grandeza do valor da escritura.
Mais informações sobre o registro de imóveis você pode obter no link a seguir:
Quando a compra é feita com financiamento imobiliário, não há o custo da escritura no Ofício de Notas, pois se assina o contrato de compra e venda emitido pelo banco, que passa a ser um Instrumento Particular com Força de Escritura Pública. Por outro lado, há que se observar que o custo do registro deste contrato no Registro de Imóveis é significativamente mais caro, pois além da compra e venda registra-se também a alienação do imóvel ao banco que emprestou o valor ao comprador.
No caso de financiamento bancário há, também, outros custos envolvidos, todos pagos diretamente ao banco, como taxa de avaliação de engenharia, seguro, juros etc. É necessário então que, antes de assinar um contrato de compra e venda com financiamento bancário, o comprador faça uma simulação junto ao seu banco (ou aos bancos onde pretende adquirir empréstimo para comparar as taxas) e, nesta simulação, esteja ciente de todos os custos envolvidos.
R: Apesar de não haver nada previsto em lei e poder ser negociado caso a caso, no Rio de Janeiro, o valor de sinal é normalmente de 10% do preço total do imóvel. Este normalmente é o valor pago pelo comprador ao assinar o contrato de promessa de compra e venda inicial, que normalmente é um instrumento particular (contrato particular entre as partes, não envolvendo cartório).
R: As taxas do Ofício de Notas, também chamada taxa de notário, são geralmente estabelecidas por regulamentações locais e não são tipicamente negociáveis, pois são tabeladas em todos os cartórios. Porém, sempre é recomendado consultar o valor em mais de um cartório para saber se há alguma diferença de valor. O cartório da compra é de escolha do comprador e deve ser de confiança do mesmo. Já o custo do cartório de registro de imóveis não é negociável e não há como fazer qualquer comparação entre cartórios.
R: Normalmente a taxa de corretagem é paga pelo vendedor do imóvel e já está incluída no valor total do imóvel (valor da venda), a menos que seja estipulado o contrário no contrato de compra e venda.
R: Normalmente as certidões devem ser apresentadas pelo vendedor, que paga pelas mesmas, a menos que seja estipulado o contrário no contrato de compra e venda.
R: Normalmente a partir da entrega das chaves. Mas isso é algo que pode ser negociado entre as partes e deve estar previsto no contrato de compra e venda.
