Um guia para te ajudar na hora da compra.
A compra de um imóvel envolve mais do que apenas o valor do bem. Muitos compradores acabam não considerando na “conta” que fazem para a aquisição todas as taxas e principais custos envolvidos na transação, além do valor do imóvel, que podem impactar significativamente seu orçamento. Neste artigo, vamos detalhar quais são os custos para que você possa planejar o processo de compra do seu novo imóvel na cidade do Rio de Janeiro, sabendo assim o valor total a ser gasto, seja para imóvel financiado ou imóvel à vista.
O ITBI é um imposto municipal pago na transferência do imóvel do vendedor ao comprador. No Rio de Janeiro, a alíquota do ITBI é de 3%.
Na prática, a Prefeitura do Rio emite a guia do imposto com base no maior valor entre o preço de venda e a avaliação que ela própria faz do imóvel. Em 2022 o Superior Tribunal de Justiça decidiu (Tema 1.113) que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo comprador, e que o município não pode impor previamente um valor de referência. Até a data da publicação deste artigo, porém, a Prefeitura do Rio continuava com a mesma prática.
Muitos confundem o valor da avaliação do imóvel feita pela Prefeitura com o valor venal do imóvel, escrito no carnê de IPTU. Este valor venal do carnê, entretanto, é utilizado somente para o cálculo do IPTU e não como base para o cálculo do ITBI.
Para saber o valor a ser pago de imposto, você precisará do número de inscrição no IPTU do imóvel que está comprando. Com este número, você pode fazer a simulação do ITBI no site da Prefeitura do Rio.
Caso a avaliação da Prefeitura seja significativamente maior do que o valor real da compra, ocasionando o pagamento de um imposto maior do que o devido, há dois caminhos a seguir:
O laudêmio é um valor devido ao proprietário do terreno quando há a transferência de propriedade de um imóvel localizado em terras da União, da Prefeitura, de determinadas famílias e também de algumas instituições religiosas. É uma forma de compensação pelo uso do solo. Embora não seja uma despesa comum para todos os imóveis, é relevante para aqueles imóveis ditos “foreiros”, que devem pagar o laudêmio a cada operação de compra e venda, além da taxa de foro anual.
Quando o imóvel é foreiro ao município, a instituições religiosas ou a determinadas famílias, geralmente o laudêmio é calculado como um percentual do valor de venda do imóvel ou do valor da avaliação da Prefeitura, prevalecendo o que for maior. O percentual costuma ficar entre 2,5% e 5%, dependendo de quem deverá receber o laudêmio (prefeitura, famílias ou instituições religiosas).
No caso de imóvel foreiro à União, o laudêmio é de 5% sobre o valor atualizado do terreno, sem incluir as construções. Por isso, o valor final costuma ser menor. O cálculo deve ser feito no sistema Patrimônio de Todos, do governo federal.
Na Cidade do Rio de Janeiro, deve-se analisar dois documentos: a certidão fiscal e enfitêutica do imóvel e a certidão de ônus reais do imóvel.
Na primeira certidão, há a informação se o imóvel é ou não foreiro ao município do Rio de Janeiro. Nos demais casos (União, instituições religiosas, famílias), a informação sobre se o imóvel é ou não foreiro (se deve ou não pagar laudêmio) está registrada na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis competente. Esta informação deve constar da certidão de ônus reais do imóvel, emitida pelo Registro de Imóveis.
Normalmente, o laudêmio é pago pelo vendedor do imóvel. Porém, não há impedimento na lei para que ele seja repassado ao comprador. Neste caso, o contrato de compra e venda deve prever expressamente que o comprador pagará o laudêmio.
É importante também o comprador saber que imóveis foreiros pagam anualmente uma taxa a mais, chamada “foro”, a quem for de direito (União, instituições religiosas etc.). E que, no futuro, quando for vender o imóvel, também haverá laudêmio.
Em operações de compra à vista, a escritura de compra e venda é assinada em um cartório chamado “Ofício de Notas”. A escolha do cartório onde será feita a escritura é um direito do comprador. Para saber o valor a ser gasto, é necessário ter em mãos a guia para pagamento do ITBI, na qual o escrevente poderá verificar o valor de base para cálculo do imposto (conforme explicado anteriormente) e, com isso, informar o valor a ser gasto com a escritura.
Em operações envolvendo financiamento bancário, não há a presença do Ofício de Notas, e o contrato emitido pelo banco passa a ser a própria escritura. Chama-se, neste caso, Instrumento Particular com Força de Escritura Pública.
A Cidade do Rio de Janeiro foi, no passado, dividida em regiões (agrupamentos de bairros ou partes de bairros), e cada região passou a “responder” a um determinado cartório de registro de imóveis. Este cartório controla e registra toda e qualquer transação envolvendo os imóveis daquela região (compra e venda, doação, partilha por inventário etc.).
Caberá ao comprador, após a compra, registrar a sua escritura no cartório de registro de imóveis responsável pela região onde o imóvel está localizado. O orçamento do registro deve ser feito diretamente nesse cartório, mas, para se ter uma base estimada, pode-se utilizar a calculadora do valor do registro de imóveis.
Veja mais sobre como funciona o registro de imóveis no Rio de Janeiro e quais são os documentos necessários.
Quando a compra é feita com financiamento imobiliário, não há o custo da escritura no Ofício de Notas, pois se assina o contrato de compra e venda emitido pelo banco, que passa a ser um Instrumento Particular com Força de Escritura Pública. Por outro lado, o registro deste contrato no Registro de Imóveis é significativamente mais caro, pois, além da compra e venda, registra-se também a alienação fiduciária do imóvel ao banco que emprestou o valor ao comprador.
No caso de financiamento bancário, há também outros custos, todos pagos diretamente ao banco, como taxa de avaliação de engenharia, seguros, juros etc. É necessário, então, que, antes de assinar um contrato de compra e venda com financiamento bancário, o comprador faça uma simulação no seu banco (ou nos bancos onde pretende obter o empréstimo, para comparar as taxas) e, nesta simulação, esteja ciente de todos os custos envolvidos.
R: Apesar de não haver nada previsto em lei e poder ser negociado caso a caso, no Rio de Janeiro o valor de sinal é normalmente de 10% do preço total do imóvel. Este costuma ser o valor pago pelo comprador ao assinar a promessa de compra e venda, que normalmente é um instrumento particular (contrato entre as partes, sem envolver cartório).
R: Os valores cobrados pelo Ofício de Notas (emolumentos) são fixados em tabela estadual e não são negociáveis. Ainda assim, é recomendável consultar mais de um cartório antes de escolher. O cartório da escritura é de escolha do comprador e deve ser de sua confiança. Já o custo do cartório de registro de imóveis também é tabelado, e não há como escolher o cartório, pois ele é definido pela localização do imóvel.
R: Normalmente, a taxa de corretagem é paga pelo vendedor do imóvel e já está incluída no valor da venda, a menos que o contrato de compra e venda estipule o contrário.
R: Normalmente, as certidões devem ser apresentadas pelo vendedor, que paga por elas, a menos que o contrato de compra e venda estipule o contrário.
R: Normalmente, a partir da entrega das chaves. Mas isso pode ser negociado entre as partes e deve estar previsto no contrato de compra e venda.
R: No Rio de Janeiro, a alíquota do ITBI é de 3%. A Prefeitura calcula o imposto sobre o maior valor entre a venda e a avaliação que ela faz do imóvel, mas o STJ decidiu que a base de cálculo é o valor da transação declarado. Se a avaliação for maior do que o valor real da compra, é possível contestá-la antes do pagamento ou pedir a restituição da diferença em até 5 anos.
A Lucrum Imobiliária atua na Zona Sul do Rio de Janeiro desde 1992, com sede própria em Copacabana e assessoria jurídica em todas as etapas da compra, da análise de documentos e certidões à assinatura da escritura. Veja os imóveis à venda.
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